Comprar una casa en Mallorca y descubrir después una humedad estructural, una instalación eléctrica defectuosa o una filtración oculta puede convertir la ilusión de la compra en un problema legal. El Código Civil regula estos casos bajo la figura de los vicios ocultos, con plazos muy ajustados que conviene conocer cuanto antes.
Qué se considera un vicio oculto
Según los artículos 1484 a 1490 del Código Civil, un vicio oculto es un defecto de la vivienda que cumple tres condiciones: existía antes de la compra, no era visible ni conocido por el comprador en una inspección razonable, y es lo suficientemente grave como para haber influido en la decisión de compra o en el precio pactado. Grietas estructurales, problemas de cimentación, humedades por filtraciones no visibles o instalaciones que incumplen normativa son ejemplos típicos.
El plazo es muy corto: 6 meses
La acción para reclamar por vicios ocultos en una vivienda de segunda mano prescribe a los seis meses desde la entrega de la vivienda (art. 1490 CC). Este plazo es mucho más corto que el de otras reclamaciones civiles, por lo que actuar con rapidez en cuanto se detecta el problema es esencial. Si la vivienda es de obra nueva, en cambio, se aplica el régimen distinto y más amplio de la Ley de Ordenación de la Edificación (garantías de 1, 3 y 10 años según el tipo de defecto).
Qué puedes reclamar: dos acciones posibles
- Acción redhibitoria: solicitar la resolución de la compraventa, devolviendo la vivienda y recuperando el precio pagado.
- Acción quanti minoris: mantener la vivienda pero solicitar una rebaja proporcional del precio equivalente al coste de reparación del defecto.
Cómo probar el vicio oculto
La prueba es clave, ya que el comprador debe demostrar que el defecto existía antes de la compra y que no era detectable. Se recomienda encargar cuanto antes un informe pericial técnico (arquitecto o aparejador) que documente el origen y la antigüedad del problema, además de conservar fotografías, presupuestos de reparación y cualquier comunicación con el vendedor.
Preguntas frecuentes
¿El plazo de 6 meses se puede ampliar?
Como norma general no, salvo que exista mala fe acreditada por parte del vendedor, lo que puede abrir otras vías de reclamación adicionales según las circunstancias del caso.
¿Qué pasa si el vendedor era una inmobiliaria o el propio constructor?
En ese caso pueden entrar en juego, además, normas de protección de consumidores y la responsabilidad específica de la Ley de Ordenación de la Edificación si se trata de vivienda de obra nueva.
Si has detectado un defecto oculto tras comprar tu vivienda en Mallorca, un abogado inmobiliario en Mallorca puede ayudarte a actuar dentro de plazo y a reunir la prueba pericial necesaria.