Si al comprar o heredar una finca rústica en Mallorca has visto en la escritura o en el registro la palabra «alou» (a veces castellanizado como «alodio»), es normal que no sepas exactamente qué significa. Se trata de una institución propia del derecho civil balear, con siglos de historia, que todavía afecta a algunas propiedades de la isla. Te explicamos qué es y cómo se elimina.
Qué es el alou
El alou es una figura regulada en la Compilación de Derecho Civil de las Illes Balears (artículos 60 a 63), de origen feudal, que divide la propiedad de una finca en dos «dominios»: el dominio directo, que conserva el alodiante (a menudo descendientes de antiguos señores territoriales), y el dominio útil, que ostenta quien realmente posee y disfruta la finca. A diferencia de un censo, el alou no obliga a pagar una renta o canon periódico: solo genera una obligación puntual, el laudemio (o lluïsme), cada vez que se transmite el dominio útil de la finca.
El laudemio: cuánto se paga
El laudemio equivale, salvo pacto distinto en el título constitutivo, a un porcentaje del valor de la finca (tradicionalmente en torno al 2%) que el titular del dominio útil debe abonar al alodiante cada vez que vende o transmite la propiedad. Es una carga que, aunque de escasa cuantía relativa, resulta molesta e incómoda porque obliga a localizar y pagar a un tercero cada vez que se quiere vender el inmueble.
Cómo redimir (eliminar) el alou de tu propiedad
La propia Compilación balear permite al titular del dominio útil redimir el alou en cualquier momento, pagando al alodiante un precio legalmente tasado: un laudemio más dos tercios de otro laudemio, calculado sobre el valor de la finca sin tener en cuenta las mejoras realizadas después de constituirse el alou. Una vez pagado ese importe y formalizada la redención (normalmente mediante escritura pública), se cancela la carga en el Registro de la Propiedad y la finca queda libre de esta limitación.
¿Puede el alou prescribir por sí solo?
Sí. Según el artículo 60.2 de la Compilación, el alou prescribe a los cinco años si no se ejercita, contados desde la inscripción de la última transmisión onerosa del dominio útil, o desde que el alodiante tuvo conocimiento de dicha transmisión sin reclamar el laudemio correspondiente.
Preguntas frecuentes
¿Cómo sé si mi finca tiene un alou?
Debe figurar en la escritura de la finca o en la información registral (nota simple); si tienes dudas, conviene solicitar una nota simple actualizada al Registro de la Propiedad.
¿Y si no encuentro al alodiante para pagarle?
Existen mecanismos, con asesoramiento legal adecuado, para gestionar la redención cuando el alodiante es desconocido o sus herederos no han sido localizados, incluyendo la consignación judicial del importe.
Si tu finca en Mallorca tiene un alou y quieres eliminarlo, un abogado inmobiliario en Mallorca especializado en derecho civil balear puede tramitar la redención por ti.