La Ley 12/2023, por el Derecho a la Vivienda, lleva en vigor desde mayo de 2023, y sigue generando dudas entre los propietarios de Mallorca sobre qué obligaciones son realmente exigibles hoy en la isla. Repasamos su aplicación real en 2026, separando lo que ya afecta a los propietarios de lo que, de momento, no se ha activado en Baleares.
Zonas tensionadas: todavía no declaradas en Mallorca
Uno de los mecanismos más comentados de la ley es la posibilidad de declarar «zonas de mercado residencial tensionado», que permiten limitar la subida de rentas en nuevos contratos de alquiler. Sin embargo, ningún municipio de Mallorca ni de Baleares ha sido declarado oficialmente zona tensionada a fecha de esta publicación: se requiere que el Govern balear presente una solicitud formal al Estado, algo que todavía no se ha producido de forma efectiva, pese a que ayuntamientos como Manacor ya lo han solicitado públicamente (mayo de 2026). Mientras no exista declaración formal, no se aplica ningún límite legal a la subida de rentas en contratos nuevos en la isla.
El IRAV sí afecta a los contratos ya existentes
Para la actualización anual de la renta en contratos de alquiler vigentes, desde 2025 se aplica el Índice de Referencia para la Actualización de los Alquileres de Vivienda (IRAV), que sustituyó al IPC como referencia por defecto. El IRAV publicado por el INE ronda actualmente el 2,4-2,5%, una cifra que conviene consultar de forma actualizada antes de aplicar cualquier subida.
Grandes tenedores: obligación en gran parte inactiva en Baleares
La ley define como «gran tenedor» a quien posee cinco o más viviendas urbanas (cuatro o más si el inmueble está en una zona tensionada). Estos propietarios asumen obligaciones reforzadas de registro y, en zonas tensionadas, quedan sujetos a límites de renta. Como Baleares no tiene zonas tensionadas declaradas, la mayoría de estas obligaciones específicas permanecen, de momento, sin efecto práctico en Mallorca, aunque el registro estatal de grandes tenedores se está desplegando a nivel nacional.
Qué sí debes tener en cuenta como propietario en Mallorca hoy
- Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corren a cargo del arrendador, no del inquilino.
- La duración mínima de los contratos de vivienda habitual sigue siendo de 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica), con prórrogas tácitas.
- Conviene revisar periódicamente si tu municipio solicita la declaración de zona tensionada, ya que cambiaría tus obligaciones si se aprueba.
Preguntas frecuentes
¿Puedo subir la renta libremente en un contrato nuevo en Mallorca?
Sí, al no existir zonas tensionadas declaradas en la isla, no hay tope legal específico de la Ley de Vivienda para nuevos contratos, sin perjuicio de otras normas aplicables.
¿Soy gran tenedor si tengo 3 pisos en Mallorca?
No, el umbral general es de 5 viviendas (o 4 en zona tensionada, que hoy no existe en Baleares), por lo que con 3 inmuebles no se aplican esas obligaciones reforzadas.
Si tienes dudas sobre tus obligaciones como propietario en Mallorca, un abogado inmobiliario en Mallorca puede revisar tu contrato de alquiler y tu situación concreta.