Muchas hipotecas firmadas en Mallorca durante los años del boom inmobiliario, e incluso algunas más recientes, contienen cláusulas que los tribunales han declarado abusivas. Identificarlas es el primer paso para poder reclamar. Repasamos las más habituales y cuánto puede suponer cada reclamación.
Cláusula suelo
Fija un límite mínimo al tipo de interés variable, de forma que, aunque el euríbor bajara mucho, el cliente seguía pagando un interés mínimo pactado. Se considera abusiva cuando no se acredita que el banco informó de forma clara y comprensible de su existencia y de sus efectos económicos reales antes de la firma. Las cantidades a recuperar suelen oscilar entre 3.000€ y 15.000€, según los años de aplicación de la cláusula.
Gastos de constitución de la hipoteca
Durante años, los bancos trasladaban al cliente la totalidad de los gastos de notaría, registro, gestoría y tasación. Hoy está consolidado que estos gastos deben repartirse, o incluso asumirse mayoritariamente por el banco: la notaría se reparte al 50%, el registro y la gestoría corresponden al banco, y la tasación al banco si fue impuesta por la propia entidad. Las cantidades recuperables suelen situarse entre 1.500€ y 3.500€.
IRPH
El Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH) puede declararse nulo si se acredita que el banco no informó adecuadamente de su funcionamiento y de que, a diferencia del euríbor, incluye ya el diferencial medio del mercado. Las cantidades en juego pueden oscilar entre 15.000€ y 50.000€, dependiendo del capital prestado y los años transcurridos.
Vencimiento anticipado desproporcionado
Algunas hipotecas permitían al banco exigir la totalidad de la deuda tras el impago de una sola cuota, algo que los tribunales han considerado desproporcionado. Su nulidad puede ser clave para paralizar un procedimiento de ejecución hipotecaria en curso.
Un dato importante sobre los plazos
Según la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, la acción de nulidad de una cláusula abusiva no prescribe nunca. Lo que sí tiene un plazo es la reclamación de las cantidades ya cobradas, que empieza a contar desde que el consumidor conoció o pudo conocer razonablemente que la cláusula era abusiva, no desde la firma de la hipoteca.
Preguntas frecuentes
¿Mi hipoteca puede tener varias cláusulas abusivas a la vez?
Sí, es habitual encontrar más de una cláusula problemática en la misma escritura; conviene revisarla completa antes de reclamar.
¿Puedo reclamar aunque ya haya cancelado mi hipoteca?
Sí, el hecho de haber cancelado el préstamo no impide reclamar las cantidades indebidamente cobradas durante su vigencia.
Si crees que tu hipoteca en Mallorca puede tener alguna de estas cláusulas, un abogado civil en Mallorca puede revisarla sin compromiso.